“换锚”LPR后，个人住房贷款利率肯定不下降

在LPR报价机制公布一周后，房贷利率新政终于落地，为新发放的个人住房贷款利率划定“下限”。

8月25日，中国人民银行发布公告称，自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。加点数值应符合全国和当地住房信贷政策要求，体现贷款风险状况，合同期限内固定不变。

定价基准转换后，全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR（按8月20日5年期以上LPR为4.85%）；二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点（按8月20日5年期以上LPR计算为5.45%），与当前我国个人住房贷款实际最低利率水平基本相当。

“明确房贷利率下限，体现了货币政策的结构性特征，能更有效地引导信贷资源流向实体领域。”中国银行国际金融研究所研究员范若滢表示，一方面，我国民营、小微企业融资难融资贵问题依然严峻，未来仍需要切实降低实体企业贷款利率水平；另一方面，高房价导致我国经济杠杆率高企、金融体系脆弱性增加，需要避免房贷利率下降引发资金再次流向楼市。

融360大数据研究院分析师李万赋认为，央行根据LPR新基准进行的房贷利率调整指向性非常明显，坚决贯彻落实“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，保持个人住房贷款利率水平基本稳定。从短期的实际利率水平来看，它仅会对极少数最优质的客户产生轻微影响，对绝大部分购房人来说，影响不大。

房贷利率如何走

从新发布的房贷政策来看，人民银行强调不得突破利率下限，明确加点水平，这意味着新LPR机制下的房贷利率不会出现明显下降。

“有一点是肯定的，房贷的利率不下降。”中国人民银行副行长刘国强上周就曾明确强调，新的LPR形成机制并不会使房贷利率下降。

刘国强表示，要坚决贯彻落实7月30日中央政治局会议的要求，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段，确保差别化住房信贷政策有效实施，保持个人住房贷款利率基本稳定。

实际上，LPR改革报价机制主要是为了降低企业部门的融资成本，但对于居民部门来讲意义不大。2019年以来，为遏制部分一、二线城市房价上涨压力，房地产调控政策持续加码。监管层从银行、信托、债券等多个方面收紧房地产融资，严厉查处各种将资金通过挪用、转道等方式流入房地产行业的违法违规行为。

第一财经记者了解到，此前按照显性或者隐性规定，一般首套房贷利率不低于基准利率的9折，二套房一般不低于基准利率的1.1倍，由此计算出来的数值分别为4.41%和5.39%。

对比前后利率发现，首套房贷最低利率将由4.41%上升到4.85%，二套房贷最低利率贷将由5.39%上升为5.45%。这意味着，如果10月8日房贷新政实施后，LPR维持目前水平，那么最优质的新发放房贷借款客户的购房成本将有所上升。

值得注意的是，在近期房地产调控趋严的背景下，部分城市的房贷利率甚至已经出现了小幅上升。

在融360大数据研究院监测的35个城市中，上海和深圳房贷利率水平环比有所下降，北京和广州则与上月持平；二线城市中，多数城市纷纷上调房贷利率，苏州、杭州、宁波、大连、长沙近期多次上调，且部分银行额度紧张，甚至暂停受理房贷业务。

范若滢认为，短期来看，本次房贷利率调整对市场的影响程度不大。一是本次房贷利率的调整针对的是新发放的贷款，并未影响存量贷款；二是调整后的房贷利率与之前模式下的房贷利率基本相当。有利于保持房地产金融政策的连续性和稳定性，维护房地产市场的平稳健康运行。

兼顾因城施策

房地产调控既坚持“房住不炒”基本立场，也兼顾“因城施策”的灵活性。今年以来，不同城市房地产调控的差异化日趋明显，部分地区曾出现住房贷款利率低于基准利率的情况。

以上海为例，融360大数据研究院监测的数据显示，上海地区监测的30家银行分支机构中，7家银行在7月下调了首套房贷款利率，3家银行有所上调。调整后，执行基准利率95折（即4.655%）的银行数量增加至17家，有的银行甚至可以做9折（4.41%）。

央行公告表示，人民银行省一级分支机构应按照“因城施策”原则，指导各省级市场利率定价自律机制，在国家统一的信贷政策基础上，根据当地房地产市场形势变化，确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。

这意味着，房地产新政对于不同城市的实际影响会有所不同。央行称，银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的加点下限，结合本机构经营情况、客户风险状况和信贷条件等因素，明确商业性个人住房贷款利率定价规则，合理确定每笔贷款的具体加点数值。

从7月信贷数据来看，企业中长期贷款正在转好。这意味着，在监管引导下，银行正加速调整信贷结构，减少房地产行业占用的信贷资源，贷款结构不断优化。

范若滢表示，未来房地产调控仍将大概率收紧。房地产金融政策需要“量”“价”综合施策：从“价”的方面，避免房贷利率下行推高房价进一步上涨，挤占制造业等实体领域信贷资源；从“量”的方面，综合商业银行、信托等非银金融机构数据，全口径监测房地产资金流向。当然，在国际形势日益复杂严峻、国内经济下行压力加大背景下，“稳增长”仍是工作重点，需要把握房地产调控的力度和节奏。

李万赋表示，后期如果LPR利率下调，根据央行的这一规定，首套、二套房贷的最低利率自然也会随之下调，但需注意的是，这仅指最低利率，实际发放的利率还会受调控政策、银行信贷资源的影响，预计执行利率短期内很难出现显著的、普遍性下降。